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【專家解讀】土地出讓或轉讓合同如何簽定更省稅?
來源: 肖太壽財稅工作室   發布時間: 2017-04-01 10:34   399 次瀏覽   大小:  16px  14px  12px
【專家解讀】土地出讓或轉讓合同如何簽定更省稅?

土地出讓或轉讓合同中,

注明土地交付使用時間節省土地使用稅

《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》( 財稅〔2006〕186號)第二條規定:

“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。”

基于此規定,在土地出讓或轉讓合同中,如果注明了土地交付使用時間,則土地使用稅從合同中約定土地交付時間的次月起繳納城鎮土地使用稅。如果合同中沒有寫明土地交付時間,則會引起多交土地使用稅的風險。

另外,在土地管理局與企業辦理土地交付實踐中,要特別注意兩點:

一是土地管理局與企業辦理土地交付使用手續的時間滯后于合同中約定的交付使用時間,則城鎮土地使用稅應從合同約定交付土地時間的次月起繳納;

二是土地管理局與企業辦理土地交付使用手續的時間早于合同中約定的交付使用時間,則城鎮土地使用稅從國土局與企業辦理土地交接單上時間的次月起繳納。

根據以上分析,企業在簽定土地轉讓和出讓合同時,必須在土地出讓或轉讓合同中,注明土地交付使用時間節省土地使用稅。

                                                                 

某企業土地使用合同中未明確土地交付使用時間

而多繳納土地使用稅的涉稅分析

(1)案情介紹

2016年11月,安徽阜陽市某一家房地產企業通過“招、掛、拍”程序,耗資2億與當地土地儲備中心簽訂一份土地轉讓合同。

由于當地土地儲備中心2016年的土地儲備指標全賣完了,為了實現2016年的財政收入的目標,當地政府只好把2017年的土地指標預先放到2016年來銷售,也就是說,當地政府即土地儲備中心與該房地產公司簽訂的土地銷售合同,賣的是2017年的土地指標,而不是真正的土地實物,結果在土地轉讓合同中沒有寫清楚,也不好寫,只好不寫土地交付的使用時間。

安徽阜陽某房地產公司從土地儲備中心索取的一張2億的發票,在財務上的賬務處理是:借:無形資產--土地,貸:銀行存款。由于沒有具體的土地,只好沒有辦理土地使用權證書,直到2017年12月份才把土地交給房地產企業使用,該房地產企業直到2018年3月份才辦理了土地使用權證書。

2018年5月份,當地的稅務稽查局抽到該房地產公司進行檢查,結果發現該房地產公司2016年11月份買的該土地,沒有繳納土地使用稅,要求該房地產企業進行補繳2016年12月份以來的土地使用稅,并要求罰款并繳納滯納金,該房地產公司的老板和財務經理百思不得其解,請問當地稅務稽查局的認定結論是否正確。


(2)涉稅風險分析

《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》( 財稅〔2006〕186號)第二條規定:“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。”基于此規定,如果合同中沒有寫明土地交付時間,則會引起多交土地使用稅的風險。

《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮土地使用稅問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第74號)規定:“通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地,不屬于新征用的耕地,納稅人應按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規定,從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。”

至于本案例中的房地產企業在與當地土地儲備中心簽訂的土地轉讓合同中,沒有寫明土地交付使用的時間,根據財稅[2006]186號文件第二條的規定,本房地產企業必須從2016年簽訂合同的時間11月的次月12月開始申報繳納土地使用稅。

《中華人民共和國稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第49號)第六十二條規定:“納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的,或者扣繳義務人未按照規定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的,由稅務機關責令限期改正,可以處二千元以下的罰款;

情節嚴重的,可以處二千元以上一萬元以下的罰款。”第六十四條第二款規定:“納稅人不進行納稅申報,不繳或者少繳應納稅款的,由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。”

《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)第二條規定:“對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。”,根據以上政策文件規定,該公司與政府簽訂的土地出讓合同應該按價款的萬分之五貼花。

根據以上政策規定,本案例中的房地公司沒有按規定的期限辦理納稅申報,則必須承擔補繳2016年12月份以來的土地使用稅,罰款和繳納滯納金。


(3)  稅收風險控制策略

如果該房地產公司能提前做好稅收籌劃,在2016年11月與當地土地儲備中心簽訂土地轉讓合同時,就能夠考慮到當地土地儲備中心無法交付土地的情況,在當時的土地轉讓合同中寫清楚預計政府能夠提供土地交付使用的時間,假設為2017年12月,則根據財稅[2006]186號文件第二條的規定,該房地產公司繳納土地使用稅的時間為2018年1月份,就可以規避當地稅務稽查局作出的以上補稅、罰款和繳納滯納金的稅收風險。因此,要稅務籌劃沒風險,必須要從合同簽訂入手。

 

 
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